À quel moment vérifier l'identité des personnes et des entités – Courtiers ou agents immobiliers et promoteurs immobiliers


Mars 2021

La présente directive entre en vigueur le 1er juin 2021.

La présente directive sur la vérification de l'identité des clients décrit à quel moment les courtiers ou agents immobiliers, et les promoteurs immobiliers doivent vérifier l'identité des personnes et des entités assujetties à la Loi sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes (la Loi) et aux règlements connexes. Vous pouvez obtenir d'autres informations sur la façon de vérifier l'identité des personnes et des entités dans la directive de CANAFE intitulée Méthodes pour vérifier l'identité de personnes et d'entités.

À titre de courtier ou d'agent immobilier, vous devez vérifier l'identité des clients lorsque vous agissez à titre de mandataire dans le cadre de l'achat ou de la vente d'un bien immobilier.Note de bas de page 1

À titre de promoteur immobilier, vous devez vérifier l'identité des clients lorsque vous vendez au public une maison ou unité condominiale neuve, un immeuble commercial ou industriel neuf ou un immeuble résidentiel à logements multiples neuf. De plus, si vous êtes un promoteur immobilier qui est une personne morale, vous devez vérifier l'identité des clients lorsque vous agissez pour votre propre compte ou pour le compte d'une filiale ou d'une entité qui est membre du même groupe.Note de bas de page 2

Dans certaines situations, un promoteur immobilier peut être considéré comme le client d'un courtier ou d'un agent immobilier s'il retient les services du courtier ou de l'agent pour qu'il agisse en son nom à titre d'agent dans le cadre de l'achat ou de la vente de biens immobiliers. Dans cette situation, il incombe au courtier ou à l'agent immobilier de s'acquitter de toutes les exigences connexes, y compris les exigences en matière de vérification de l'identité.

Un promoteur immobilier n'est pas considéré comme le client d'un courtier ou d'un agent immobilier s'il embauche le courtier ou l'agent immobilier comme employé. Dans ce cas, le promoteur immobilier, à titre d'employeur, a l'obligation de vérifier l'identité des clients, et ce, même si l'employé effectue la vérification en son nom.Note de bas de page 3

La présente directive répond aux questions suivantes :

  1. À quel moment dois-je vérifier l'identité des personnes et des entités?
  2. Quelle est la différence entre vérifier l'identité et tenir les renseignements d'identification des clients à jour?
  3. Quelles sont les exceptions aux exigences en matière de vérification de l'identité?

**Remarque : Lorsqu'il est question de montants en dollars (par exemple 10 000 $) dans la présente directive, il s'agit de montants en dollars canadiens.

1. À quel moment dois-je vérifier l'identité des personnes et des entités?

À titre de courtier ou d'agent immobilier, ou de promoteur immobilier, vous devez vérifier l'identité des clients dans les cas suivants :

  1. Opérations importantes en espèces
  2. Opérations importantes en monnaie virtuelle
  3. Opérations douteuses
  4. Réception de fonds
  5. Dossiers de renseignements
  6. Parties non représentées

a. Opérations importantes en espèces

Vous devez vérifier l'identité de toute personne ou entité de qui vous recevez une somme de 10 000 $ ou plus en espèces au moment de l'opération.Note de bas de page 4 Cela inclut les situations où vous êtes réputé avoir reçu des espèces, parce que vous avez autorisé une personne ou entité à recevoir des fonds en votre nom. Note de bas de page 5

**Remarque : La présente obligation est assujettie à la règle de 24 heures.Note de bas de page 6

b. Opérations importantes en monnaie virtuelle (MV)

Vous devez vérifier l'identité de toute personne ou entité de qui vous recevez une somme de 10 000 $ ou plus en MV au moment de l'opération.Note de bas de page 7 Cela inclut les situations où vous êtes réputé avoir reçu la somme en MV, parce que vous avez autorisé une personne ou entité à recevoir des fonds en votre nom.Note de bas de page 8

**Remarque : La présente obligation est assujettie à la règle de 24 heures.Note de bas de page 9

c. Opérations douteuses

Vous devez prendre des mesures raisonnables pour vérifier l'identité de toute personne ou entité qui effectue ou tente d'effectuer une opération douteuse, peu importe le montant de l'opération, y compris les opérations pour lesquelles une exception aux exigences de vérification de l'identité des clients s'applique habituellement, avant de transmettre une déclaration d'opération douteuse (DOD).Note de bas de page 10

d. Réception de fonds

Vous devez vérifier l'identité d'une personne de qui vous recevez des fonds, peu importe le montant, et ce, au moment de l'opération.Note de bas de page 11 Vous devez aussi vérifier l'identité d'une personne morale ou d'une personne morale autre qu'une entité de qui vous recevez des fonds, peu importe le montant, ou au nom de qui l'opération est effectuée, et ce, dans les 30 jours suivants la date à laquelle l'opération est effectuée.Note de bas de page 12

Si un agent ou un courtier immobilier reçoit des fonds d'un client qui est représenté par un autre agent ou courtier immobilier, c'est à l'agent ou au courtier immobilier qui détient la relation avec le client fournissant les fonds de vérifier l'identité du client.Note de bas de page 13

e. Dossiers de renseignements

Vous devez vérifier l'identité de toute personne ou entité pour laquelle un dossier de renseignements est tenu.Note de bas de page 14

f. Parties non représentées

Lorsque des parties non représentées participent à une opération, chacun des agents ou courtiers immobiliers représentant une partie de l'opération doit prendre des mesures raisonnables pour vérifier l'identité de la personne ou de l'entité qui n'est pas représentée.Note de bas de page 15

2. Quelle est la différence entre vérifier l'identité et tenir les renseignements d'identification des clients à jour?

Dans le cadre de vos exigences en matière de contrôle continu pour les relations d'affaires, vous devez tenir à jour tous les renseignements relatifs à l'identité de vos clients, à une fréquence qui variera en fonction de votre évaluation des risques, et selon ce qui est indiqué dans vos politiques et procédures.Note de bas de page 16 Cela ne vous oblige pas à identifier à nouveau les clients conformément aux méthodes de vérification de l'identité. Comme l'explique la directive sur le contrôle continu, il vous suffit de tenir à jour les renseignements d'identification des clients. Il s'agit des informations dont vous disposez sur votre client, comme son nom et son adresse. Dans le cas d'une personne, cela comprend également, mais sans s'y limiter, la nature de son activité principale ou de sa profession; et dans le cas d'une entité, la nature de son entreprise principale.

3. Quelles sont les exceptions aux exigences en matière de vérification de l'identité?

Si vous avez déjà vérifié l'identité d'une personne ou d'une entité au moyen des méthodes énoncées dans le Règlement qui étaient en vigueur au moment où vous l'avez fait et que vous avez conservé les documents pertinents, vous n'êtes pas tenu de le faire de nouveau si vous n'avez aucun doute quant aux renseignements utilisés.Note de bas de page 17

Opérations importantes en espèces

Vous n'êtes pas tenu de vérifier l'identité d'une personne ou d'une entité qui effectue une opération importante en espèces, si vous recevez les espèces d'un client qui est une entité financière (EF) ou un organisme public ou d'une personne qui agit pour le compte d'un client qui est une EF ou un organisme public.Note de bas de page 18

Opérations importantes en MV

Vous n'êtes pas tenu de vérifier l'identité d'une personne ou d'une entité qui effectue une opération importante en MV, si vous recevez la MV d'un client qui est une EF ou un organisme public, ou d'une personne qui agit pour le compte d'un client qui est une EF ou un organisme public.Note de bas de page 19

Au moment de la réception de monnaie virtuelle à titre de compensation pour la validation d'une opération inscrite dans un registre distribué; ou de la réception d'une somme symbolique en MV visant uniquement à valider une autre opération ou un transfert de renseignements – vous n'êtes pas tenu de conserver un relevé d'opération importante en MV et n'avez pas à vérifier l'identité.Note de bas de page 20

Opérations douteuses

Vous n'êtes pas tenu de prendre de mesures raisonnables pour vérifier l'identité d'une personne ou d'une entité qui effectue ou tente d'effectuer une opération douteuse si :

Réception de fonds

Vous n'êtes pas tenu de vérifier l'identité d'un client relativement à la réception de fonds si vous recevez les fonds d'un client qui est une EF ou un organisme public, ou d'une personne agissant pour le compte d'un client qui est une EF ou un organisme public.Note de bas de page 23

Organismes publics, personnes morales dont l'actif est très important, et fiducies

Vous n'êtes pas tenu de vérifier l'identité d'une personne ou d'une entité relativement à la réception de fonds ou de tenir un dossier de renseignement si le client est :Note de bas de page 24

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